Van kiút?

„Állami támogatások adhatnának egy kisebb lökést'”

Károly Gábor

2011. november 14., hétfő 19:13
A lakáspiac és az építőipar helyzetéről beszélgettünk Török Árpáddal, a TriGranit vezérigazgatójával. Szerinte a lakáspiac már elérte a mélypontot, s államilag támogatni kellene legalább az első lakáshoz jutókat. Az iparág morális problémáktól sem mentes.

– Egyelőre szakértők sem tudják biztosan, hogy meddig zsugorodhat még a hazai lakáspiac. Nemrég kijött egy KSH-jelentés is, mely szerint ismét kevesebb új lakás épült. Ön szerint meddig tarthat még ez a lejtmenet?
– Az elmúlt hetven évet nézve 2011-ben épült a legkevesebb lakás Magyarországon, tehát szerintem ennek elértük az alját. Fokozatosan biztos lesz egy visszarendeződés, mert azért ez nem tartható. Minden ingatlanpiacnak van egy alap megújulási trendje. Magyarországon éves szinten 20-30 ezer lakást lehetne építeni. Fontos kérdés, hogy mikor tud ez a volumen megjelenni a piacon, mikor indulhat növekedésnek. Ezt nagyban meghatározza, hogy van-e állami támogatás a lakásépítésekre, a fejlesztők milyen feltételekkel folytatnak bankfinanszírozást a kivitelezésre, és hogy a vásárlók milyen feltételek mentén tudnak hitelhez jutni. A jelenlegi helyzet és az árfolyamkülönbségek – különösen a devizában lévő kitettség miatt – szerintem a magyar lakosság nagyon óvatos lesz az elkövetkezendő egy-két évben abban a tekintetben, hogy föl tud-e venni hitelt, és ha igen, föl is vesz-e hitelt.

– A végtörlesztések felpörgethetik az eladásokat?
– A végtörlesztéssel kapcsolatban két probléma van. Az egyik, hogy nagyon kicsi az a réteg, aki végtörleszteni tud, tehát ki tudja fizetni a hiteleit. Akik forinthitelre próbálnak konvertálni, azoknak a törlesztőrészletei igazából nem fognak csökkenni. Hiszen a forintkamatok 9-10-11 százalékon mozognak, tehát igazából csak annyit érnek el, hogy a jelenlegi törlesztőrészleteket befagyasztják – tehát nem lesz emelkedés e tekintetben. Ez várhatóan generálhat egyfajta áresést, vagy egy kicsit nagyobb tranzakciós volument az eladások tekintetében, de nem az új építésű lakásoknál, hanem inkább a használt lakások piacán.

– Az államnak jelenleg mi a szerepe? Állami támogatásokkal lehet kiút?
– A jelenlegi piaci feltételeknél legalább az első lakáshoz jutókat kellene mindenféleképpen támogatni, és ez tudna adni egy lökést a lakáspiaci fejlesztéseknek. De önmagában ez még kevés, mert ehhez a fejlesztői oldalnak, a bankfinanszírozásoknak is olyan szinten kell állniuk, hogy ezt lehetővé tehetik.

A K&H budapesti székháza
A K&H budapesti székháza
Fotó: TriGranit


– 2007 óta folyamatos a zuhanás, stagnálás az építőiparban. Ez megállítható valahogy?

– Cégünk alapvetően fejlesztő, s nem kivitelező cég, tehát mi is kivitelezőkkel dolgozunk az építkezéseken. Nagyon egyszerű: ha nincsenek fejlesztések, akkor nagyon nehéz projektfinanszírozáshoz jutni. Ha nem lesznek fejlesztések, akkor gyakorlatilag az építőipar sem fog fejlődést kivitelezni. Nagy kérdés, hogy lehet-e ezt a volument állami megrendelésekkel esetleg növelni, infrastrukturális EU-s pénzekből és egyéb strukturális alapokból befolyó pénzek mentén lökést adni ennek. Amennyiben nem, úgy mindenféleképpen a magánszektor kell ahhoz, hogy ezt a problémát megoldja. Ha ez utóbbiról van szó, akkor sokáig stagnálás várható. Amennyiben vannak állami megrendelések, az mindig adhat egy erőteljesebb lökést a kivitelezési oldalon lévő cégeknek.

– Sok helyről hallani, hogy az ágazat morális problémákkal is küzd.
– Korábban már én is elmondtam párszor, hogy ha állami beavatkozásról beszélünk, akkor mindenképpen rögzíteni kellene, hogy a kiadott munkának 40-50 százalékát a generálkivitelezőnek kelljen a saját alkalmazottaival elvégeznie. Az alvállalkozások szintjeit is inkább horizontálisan, semmint vertikálisan szabnám meg: tehát ne tudjon maga alá négy-öt-hat-hét alvállalkozót betenni, hanem csak vízszintesen tudjon alvállalkoztatni. Mert ez a nagy probléma: túl sok cég vesz részt ebben a folyamatban, s igazából akik elvégzik a munkát, azok már több szinttel lentebb vannak. A felsőbb szinteken gyakorlatilag már csak menedzsment szintről beszélhetünk. Ezt mindenféleképpen szabályozni kellene legalább a generálkivitelezők, s a kivitelezők szintjén.

– Sokszor előfordul, hogy miután a generálkivitelező elvégezteti a munkát egy alvállalkozóval, majd kifogásolja az elvégzett munkát egy mondvacsinált ok miatt, akkor az alvállalkozó végül – hosszú peres eljárások helyett – kénytelen belemenni egy számára előnytelen „megállapodásba”, s számlái 30 százalékát fizetik csak ki.
– Sokan vállalnak be egyébként munkákat gyakorlatilag önköltségi áron, csak azért, hogy fenn tudják tartani a cégüket. Viszont abban a pillanatban, mikor becsúsznak bizonyos hibák, kicsúsznak a határidőből, vagy éppen minőségi problémák derülnek ki, akkor abban a pillanatban már gyakorlatilag veszteségessé válik működésük.

– Ahhoz, hogy egy nagy építőipari cég meg tudjon élni Magyarországon, mindenképpen terjeszkednie kell külföldön is. Önök hogy állnak a terjeszkedéssel?
– Itt fontos tisztázni, hogy fejlesztő vagy egy építőipari cégről beszélünk, mert nagy különbség. A mi cégünk – mely befektető, fejlesztő – jelenleg is hét országban van jelen, s diverzifikálnia kell magát. Láthatjuk, hogy már nem tudunk egységes, egyetlen régióról beszélni, hiszen minden országban más a finanszírozási környezet, s mások a lehetőségek is. Ez igaz a kivitelező cégekre is. Hiszen ha nincs kellő számú megrendelés Magyarországon, akkor a környező országokban még mindig tud dolgozni.

– Jelenleg tényleg a lengyel piac megy a leginkább?
– A TriGranit szempontjából igen, hisz jelenleg is fejlesztünk irodaházakat és bevásárlóközpontot az országban. Lengyelországban sokkal könnyebb finanszírozáshoz jutni, míg a másik oldalon, a bérhasználati oldalon is könnyebb bérlőket találni mind a kis-, mind a nagykereskedelmi, mind pedig az irodapiacon.

A poznani Glówny City Center látványterve
A poznani Glówny City Center látványterve
Fotó: TriGranit


– Egyébként ez virágzás a jövő évi labdarúgó Európa-bajnokságnak köszönhető?
Nyilvánvaló, hogy van kivitelezés az Európa-bajnokság miatt is. Ugyanakkor önmagában az Eb kevés ehhez, mert kell lennie egy alap gazdasági teljesítménynek is. Lengyelország egy 40 milliós ország, ennélfogva elég erős a belső piaca. Nagyok a regionális városok, tehát nem egyetlen belső központ van. Van körülbelül tíz város, ahol 700 ezer és egymillió között van a lakosságszám. Ezek önmagukban is nagyon erős piacot generálnak.

Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés
Hirdetés