Az ingatlanpiac egésze is jelentősen átalakult két évtized alatt – mondta el lapunk megkeresésére Regős Gábor, a Gránit Alapkezelő vezető közgazdásza annak kapcsán, hogy Magyarország 2004. május elsejei uniós csatlakozása az ingatlanpiacra is nagy hatást gyakorolt. Ismertette, a nem minden esetben lezárult változás mértékét nagyban meghatározta az adott térség gazdasági fejlettsége. Ahol ugyanis nagyobb a kereslet a munkaerőre és nagyobb beruházások történnek, ott a lakhatási igény is növekszik.

A lakáspiacon továbbra is jellemző maradt, hogy a magyarok – és ez tulajdonképpen az egész visegrádi régióra igaz – jobban preferálják a saját lakást, a térségben kiemelkedően magas is ezek aránya. Az Eurostat adatai szerint 2005-ben a lakosság 88,1 százaléka lakott saját lakásban, míg 2023-ban már 90,5 százaléka. Ez nem feltétlenül meglepő – mutatott rá Regős Gábor –, hiszen 2010 óta a gazdaságpolitika is inkább a saját tulajdon megszerzésére építette a családtámogatási rendszerét. Ezt támasztja alá a lakásállomány elmúlt húsz évben tapasztalt növekedése is: miközben 2004. január 1-jén a Központi Statisztikai Hivatal még 4,134 millió lakást tartott nyilván, addig idén év elején 4,604 milliót. Ez viszont nem a lakosok számának hirtelen megnövekedését jelzi, inkább egy térbeli átrendeződést, illetve azt, hogy egy lakásban átlagosan kevesebben élnek. Utóbbit jelzi egy beszédes adat: az adott időszakban a száz szobára jutó lakosok száma 95-ről 72-re csökkent. Javult ugyanakkor a komfort szintje: 2004-ben még csak a lakások 90,9 százaléka volt például vízvezetékkel ellátva, addig ma már ez az arány 97,5 százalék. Minőségbeli elmozdulást jelent az is, hogy nőtt az átlagos lakásméret: míg 2004-ben az egyszobás lakások aránya 12,5 százalék volt, addig idén már csak 9,5 százalék, miközben a három- vagy több szobás lakások aránya 46,5 százalékról 57,9 százalékra emelkedett. Jelentősen csökkent ugyanakkor az elmúlt években az épített lakások száma – míg 2004-ben több mint negyvenezer új lakás épült, addig az elmúlt három évben már csak mintegy húszezer új lakás készült el évente – sorolta Regős Gábor.

A lakásépítéseken belül jelentősen nőtt a főváros súlya húsz év alatt. Amíg 2004-ben itt adták át az új lakások 23,1 százalékát, addig ez az arány 2023-ban már 34,1 százalékot tett ki. Ennél kisebb mértékben, de nőtt Pest vármegye részaránya is: 18,7 százalékról 21,9 százalékra. Szintén a nyertesek között említhető Győr-Moson-Sopron vármegye, amelynek aránya hat százalékról 9,4 százalékra emelkedett. Eközben jelentősebben csökkent a részaránya az Észak-alföldi régiónak – 15,7 százalékról 8,5 százalékra. Új lakások tehát leginkább ott épültek, ahol volt érdemi, fizetőképes kereslet, ahol jól teljesített a gazdaság – mutatott rá Regős Gábor.

Hazánk uniós tagsága természetesen nem csak a lakóingatlan-piacra hatott. Magyarország mint uniós tagállam vonzóbb beruházási célpont lett, így szívesebben fektettek be itt a külföldi vállalkozások. A közös piachoz való hozzáférés pedig segítette az ipar és a logisztika fejlődését, az érintett ágazatok ingatlanpiaci kereslete is emelkedett. Ez pedig húzta magával a szolgáltató ágazatokat is – akár kapcsolódva az idetelepülő ipari kapacitásokhoz, akár azoktól függetlenül is – magyarázta Regős Gábor.

A változások egyik nyertese az irodapiac lett. Nem csupán nőtt a szolgáltatások részaránya a hozzáadott értéken belül, de jelentős számban jelentek meg a szolgáltatóközpontok, melyek egyébként nagyban hozzájárulnak az ország szolgáltatásexportjához is. Ezek pedig irodát igényeltek, ami növelte a keresletet. 

Szintén egyre fontosabb elvárása lett a piaci szereplőknek az, hogy az irodák környezeti besorolása kedvező legyen. Ennek megfelelően a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint a fővárosban a bérelt modern irodák kihasznált területe a 2004 végi 1,2 millió négyzetméterről hárommillió négyzetméterre emelkedett 2023 végére. Az ingatlanterület bővítése nem csak a GDP-hez való hozzájárulás szempontjából fontos: nagy szerepe volt, van a korábbi rozsdaövezetek revitalizációjában – gondolhatunk itt például a Váci úti irodafolyosóra.

Kitérőként említette a távmunka, illetve a hibrid munkavégzés piacformáló szerepét: a cégek kisebb – de esetleg minőségibb – területet vesznek igénybe.

Általánosságban elmondható, hogy az ingatlanpiacon egyre inkább elvárás lett az energiatakarékosság, a zöldszempontoknak való megfelelés.