Az irodapiac koncentráltsága földrajzi eredetű, Budapestre és agglomerációjára koncentrálódik. A magáningatlanokhoz hasonlóan itt is érezhető az építési költségek növekedése és a mérséklődő kereslet, azonban az aktuális makrogazdasági folyamatokat az irodapiac több tényező miatt is késleltetve követi – mondta el lapunk megkeresésére Nagy Gábor, az irodaépületek kezelésével és üzemeltetésével is foglalkozó Icon Real Estate Management Kft. ügyvezető igazgatója.
Kifejtette, hogy a koronavírus-járvány különösen a logisztikai ingatlanok piacát pörgette fel. A következő két évben a meglévő állományhoz viszonyítva itt 15, míg az irodaházak átlagát nézve nyolcszázalékos bővülési ráta várható. A folyamat most is tart, a jelenlegi hatások mintegy két év múlva fognak érződni. A kihasználatlansági ráta a legfrissebb elérhető adatok szerint 11,3 százalék, és bár ez növekedhet, mesze vagyunk a 2008-9-es válság utáni mélyponttól.
Nagy Gábor kiemelte, amíg korábban szinte kizárólag a bérleti díjak voltak meghatározóak, most ugyanolyan hangsúlyt képviselnek az üzemeltetési, fenntartási költségek és az üzemeltetés minősége is fontos szemponttá válik. Ehhez hozzájárul, hogy a teljes irodapiacot tekintve arányaiban viszonylag kevés az energetikailag korszerű ingatlan, maga az energiahatékonyság pedig ezen a piacon is tavaly került igazán fókuszba. A használati szokások alakulását és a szemlélet változását azoknál az irodaházaknál lehet legjobban nyomon követni, ahol az ingatlankezelő és az üzemeltető azonos. Utóbbit vizsgálva elmondható, az alapterületigény az adott cég aktuális helyzetéhez mérten változik. Ha átlagot veszünk, 600-700 négyzetméter jut egy bérlőre, ezen belül kevés nagyobb cég nagyobb területet, több másik vállalkozás pedig ennél kisebb területet vesz igénybe.
A koronavírus-járvány tehát nem négyzetméterben formálta az igényeket, hanem a szeparálhatóság és a rugalmasság került előtérbe – húzta alá a szakértő. Ez olyanfajta rugalmasságot takar, hogy a különböző méretű és funkciójú terek műszaki kialakítását – beleértve az elektromosságot, a hűtés-fűtést, szellőzési előírások szerinti meglétét – a lehető legnagyobb mértékben tegye lehetővé. Sőt, a felújítások során is az a szempont, hogy a terek lehetőleg költséghatékonyan variálhatóak legyenek.
Minél nagyobb egy cég, annál inkább előtérbe kerül az energiahatékonyság. Ennek egyik oka a nagyvállalatok részére előírt fenntarthatósági jelentés. Ezt idéntől, felmenő rendszerben vezetik be, elsőként a legnagyobb vállalatoknál, majd két év alatt ér el a közepes méretű vállalkozásokig. Az ESG-jelentés része természetesen az energiafelhasználás dokumentálása, ami a bérlőket az ésszerű költségekből felújítható vagy már az eleve korszerű A kategóriás irodák, irodaházak felé tereli. Nagy Gábor megjegyezte, az irodapiacon az A, azaz prémium kategóriát kezelik kiemelten, de – ellentétben a lakóingatlanokkal – nem csupán energetikai jellemzőik, hanem épületgépészeti rendszereik, illetve az elérhető szolgáltatások és az elhelyezkedésük miatt kapják meg ezt a besorolást. Ehhez képest az áruk 16,4 euró négyzetméterenként, a teljes irodapiac bérleti díj átlaga pedig 14 euró négyzetméterenként.
Az ügyvezető úgy összegzett, noha az irodapiacot jellemzően egyedi megállapodások alakítják, a szerződések hosszú távúak, minimum öt évre szólnak. Az igények a cég helyzetével változnak, azonban globális trend az elvárások eltolódása a rugalmasság és a korszerűség irányába. Mérettől függetlenül egyre kevesebb vállalkozás teheti meg, hogy nem fordít kellő figyelmet az energiahatékonyságra és arra, hogy az irodai tartózkodás egyben élményt is nyújtson. Mindezek érdekében már nem csupán az átadáskor, hanem a tervezéskor előtérbe kerülnek az üzemeltetési szempontok, az üzemeltető szaktudása fel is értékelődik.
